Có được quyền đòi lại đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay?

Có được quyền đòi lại đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay không?

Điều khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Việc mua bán đất bằng giấy viết tay chủ yếu xảy ra đối với các trường hợp chưa có sổ đỏ, hồng trên đất hoặc do các bên không nắm rõ quy định phải công chứng, xác nhận hợp đồng.

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu có hậu quả pháp lý như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Theo đó, căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan muốn “đòi lại” thì vẫn thực hiện được nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc bên nhận chuyển nhượng trả lại quyền sử dụng đất.

Vậy, khi xảy ra tranh chấp thì bên mua có thể yêu cầu tòa án công nhận giao dịch dân sự vô hiệu lực, yêu cầu bên bán trả lại quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu bên bán trả lại đầy đủ tiền.

Các trường hợp có thể đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay

Theo đó, những trường hợp sau đây có thể đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay:

Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện bên chuyển nhượng như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”.

Như vậy, chỉ cần có một trong các điều kiện được nêu trên thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên việc chuyển nhượng vô hiệu, trong đó phổ biến nhất là đất không có Giấy chứng nhận.

Trường hợp hai: Bán đất khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất có quyền “đòi lại” quyền sử dụng đất khi bị thành viên khác bán cho người khác.

Trên thực tế đất hộ gia đình nhưng một người (thường là chủ hộ) tự ý chuyển nhượng cho người khác khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất khác diễn ra khá phổ biến.

Căn cứ theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

Như vậy, nếu chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực mà chuyển nhượng đất hộ gia đình cho người khác thì thành viên khác có quyền lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

Trường hợp ba: Vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng

Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý bằng văn bản.

Trường hợp vợ, chồng tự ý chuyển nhượng thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trường hợp bốn: Hợp đồng mua bán không được công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng đó không có hiệu lực (trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, chỉ có quyền đòi lại nếu một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Trường hợp đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã trả ít nhất 2/3 số tiền theo thỏa thuận thì không yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức để lấy lại đất.